재건축, 「오르느냐」보다 먼저 물을 것 — 나는 분담금을 얼마나 낼 수 있나

첫 번째「올라요?」만 묻고 「얼마 내요?」는 묻지 않는 이유

오를 수 있다는 건 다들 압니다. 그런데 분담금은 당연히 생기는데도 「나는 한 푼도 못 낸다」고 생각하는 분이 정말 많습니다.

이유는 재건축을 20년 전에 배웠기 때문입니다. 2000년대 초반 서울의 주공·시영 5층 아파트는 10평, 13평이 26평, 33평으로 커지면서도 분담금은커녕 돈을 돌려받는 평형까지 있었습니다. 「5층짜리는 재건축하면 돈도 받는다」는 말을 부모님께 귀에 못이 박히도록 들은 세대입니다.

그런 단지는 이제 서울에 거의 남아 있지 않습니다. 얼마가 오를지보다 내가 원가를 얼마나 부담할 수 있는지를 먼저 따져야 할 때입니다.

두 번째싸고 양 많은 미슐랭 식당은 없습니다

돈은 조금 내고 집값은 아주 많이 오르면 좋겠다는 마음. 이상우 대표는 그렇게 생각하는 분이 「81.5%쯤」 된다고 농담처럼 말합니다.

돈을 조금 넣으면 조금 오르고, 많이 넣으면 많이 오를 수 있습니다. 식당에서 싸고 양 많은 미슐랭을 찾는 것과 같습니다. 그런 집은 거의 없습니다.

세 번째동네마다 갈리는 세 갈래

• 원가를 넣을수록 좋아지는 곳. 한강변처럼 정말 좋은 자리는 돈을 최대로 넣어 고급스럽게 짓는 게 맞습니다. 건설사에 「우리 예산이 이 정도인데 무엇을 가져올 수 있느냐」고 먼저 묻고, 옆 단지 것을 그대로 가져오지 말라고 요구해야 합니다. 단지가 클수록 좋은 시설을 넣을 공간도 많아, 앞으로 정비사업은 큰 단지에서 잘될 가능성이 높습니다. 다만 좋은 집을 지어도 보유세 때문에 그 집에 못 살게 될 수 있다는 점이 반대표로 돌아올 수 있습니다.
• 집값이 많이 비싸지 않은 곳. 정부가 용적률을 크게 올려 주면 돈이 없어도 지을 수 있겠지만 그렇게 되기는 어렵습니다. 노후신도시 특별법도 모든 지역에 적용되지 않습니다. 적당히 넣고 적당히 오르는 것을 기대하는 게 현실적입니다.
• 소단지. 1990년대까지 지은 곳은 새로 짓는 게 맞습니다. 2000년 이후 아파트라면 리모델링을 진지하게 따져 볼 만합니다.

네 번째리모델링이 답이 되는 조건

예전 2베이 아파트는 손을 대도 답이 잘 안 나오지만, 3베이·4베이, 요즘의 5베이 구조라면 리모델링으로도 좋은 결과를 기대할 수 있습니다. 건설사들도 리모델링 상품을 점점 좋게 내놓고 있습니다.

리모델링이 쉽지 않은 이유 중 하나로 대표는 서울시의 소극적인 태도를 꼽습니다. 리모델링을 고민하는 단지라면 이 점도 알고 계셔야 합니다.

분당이든 서울이든 재건축과 리모델링은 이제 많은 분께 내 집 이야기입니다. 우리 단지가 어느 갈래에 가까운지, 나는 얼마를 넣을 수 있는지부터 따져 보면 답이 어느 정도 보입니다. 단지별 분담금 사례는 11월 15일 세미나에서 조합장님들과 함께 다룹니다.

▶유튜브 · 이상우 부동산 애널리스트재건축하면 오를까요? 그 전에 물어야 할 질문영상으로 보기 →

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